租購(gòu)并舉時(shí)代，萬(wàn)科是先行者之一！
這幾天，萬(wàn)科首批自持租賃房項(xiàng)目——北京翡翠書(shū)院示范區(qū)開(kāi)放，平均近兩萬(wàn)元的月租金引發(fā)輿論熱議。
市場(chǎng)發(fā)出一連串疑問(wèn)：
為何要設(shè)這么高的租金？
面向的租戶是誰(shuí)？
萬(wàn)科為什么要這么做？
還有人發(fā)出了終極之問(wèn)：月租兩萬(wàn)元和月供兩萬(wàn)元，你選哪一個(gè)？
說(shuō)句實(shí)在話，萬(wàn)科挺冤的。
不論是從成本反推定價(jià)，還是從房子的品質(zhì)對(duì)不對(duì)得起這個(gè)價(jià)格，抑或?qū)Ρ乳L(zhǎng)租和買(mǎi)房算一筆經(jīng)濟(jì)賬，質(zhì)疑萬(wàn)科“搶劫”恐怕都說(shuō)不過(guò)去。
不過(guò)上面這些不是我今天要說(shuō)的重點(diǎn)。
翡翠書(shū)院的遭遇，實(shí)際上反映的是進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商們面臨的普遍尷尬——租購(gòu)并舉到底該這么做？還面臨哪些問(wèn)題？需要哪些支持？等等。
畢竟，作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的多年的一哥，如果萬(wàn)科這個(gè)在全國(guó)范圍內(nèi)的都極具標(biāo)桿意義的項(xiàng)目都舉步維艱的話，其他項(xiàng)目面臨的問(wèn)題恐怕就會(huì)更大了。
一
尷尬之一，房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)重資產(chǎn)高投入的行業(yè)，但租賃住房市場(chǎng)尤其是長(zhǎng)租公寓卻是一個(gè)投資回報(bào)周期非常長(zhǎng)的產(chǎn)品門(mén)類(lèi)。
以往，開(kāi)發(fā)商拿到地，蓋完房子，賣(mài)出去，錢(qián)收回來(lái)，再蓋下一套房子，完成了資金鏈的循環(huán)，是一個(gè)非常簡(jiǎn)單直接的商業(yè)模式。更不要說(shuō)，房子還沒(méi)蓋好就可以開(kāi)盤(pán)賣(mài)錢(qián)，收到購(gòu)房款再接著蓋的中國(guó)特色了。
但在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，這套商業(yè)邏輯就失效了。
搞租賃，開(kāi)發(fā)商的前期投入并沒(méi)有減少，甚至考慮到精裝修、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等因素，成本還要來(lái)得更高。但是，要收回這筆投資，周期就從以往的兩三年變成了至少十年以上。
一方面是高昂的地價(jià)占據(jù)了成本的絕大多數(shù)，可以說(shuō)是開(kāi)發(fā)商進(jìn)入租賃市場(chǎng)的第一大攔路虎。連萬(wàn)科這個(gè)項(xiàng)目都要靠發(fā)起私募基金代替自有資金投入來(lái)緩解資金壓力，更不要說(shuō)其他中小房企了。
另一方面是相比房產(chǎn)交易，出租房屋的收益率偏低，融資成本、運(yùn)營(yíng)成本卻偏高，其中的大頭就是稅費(fèi)。
據(jù)估算，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等，累計(jì)超過(guò)租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。在現(xiàn)有的政策體系下，若沒(méi)有政策支持，住房租賃市場(chǎng)很難掙到錢(qián)，也很難形成規(guī)?；?。
對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是難以承受的資金壓力。
以萬(wàn)科這個(gè)項(xiàng)目為例，僅拿地成本萬(wàn)科就花了109個(gè)億。另?yè)?jù)萬(wàn)科透露，建安、裝修、資金利息等加起來(lái)超過(guò)50個(gè)億。
萬(wàn)科曾表示，“我們的拿地成本為35339元/平，含建安、裝修后的含稅總單方成本達(dá)到58019元/平。”
也就是說(shuō)，翡翠書(shū)院項(xiàng)目還沒(méi)有產(chǎn)生一毛錢(qián)的利潤(rùn)，萬(wàn)科花出去的錢(qián)已經(jīng)有160個(gè)億。這還不包括，后期運(yùn)營(yíng)、維護(hù)的費(fèi)用，這同樣是一大筆錢(qián)。
那么，萬(wàn)科需要多久可以收回這筆投資呢？
有人替萬(wàn)科算了一筆賬。根據(jù)萬(wàn)科公布租金價(jià)格，萬(wàn)科翡翠書(shū)院平均年租金為2000元/平方米-2400元/平方米，如果項(xiàng)目全部建成且100%出租，每年租金收入大約為2.73億元到3.28億元之間，10年租金收入為27.3億元到32.8億元之間。那么，至少30年才能收回成本。
所以萬(wàn)科自己稱(chēng)，“這是一個(gè)不賺錢(qián)的極具微利的項(xiàng)目”。
大家都說(shuō)翡翠書(shū)院貴上了天，其實(shí)萬(wàn)科心里也苦??！
二
尷尬之二，是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”說(shuō)了這么久，仍然沒(méi)有稱(chēng)得上實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。所謂租購(gòu)?fù)瑱?quán)，指的就是租房和購(gòu)房的人，同樣能夠享受醫(yī)療、教育等等公共服務(wù)的權(quán)利，對(duì)以家庭為單位的租房者來(lái)說(shuō)這其中又以教育也就是能否享受到學(xué)位最為重要。
以往，這些權(quán)利和房子綁定在一塊兒，沒(méi)房子你就沒(méi)法上學(xué)沒(méi)法看病，所以大家一窩蜂地去買(mǎi)房而不是租房。政府之所以要搞“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，就是因?yàn)槿绻麤](méi)法做到同權(quán)，租房子對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)永遠(yuǎn)都是“最后的選擇”，那租購(gòu)并舉也就成了一句空話。
以翡翠書(shū)院所在的北京市來(lái)說(shuō)，租房者確實(shí)已經(jīng)可以享受到租購(gòu)?fù)瑱?quán)帶來(lái)的紅利，只不過(guò)仍然是打了折的“同權(quán)”而已：
根據(jù)北京的積分落戶政策，如果有自有產(chǎn)權(quán)的住房，每連續(xù)住滿1年可以積1分；租房并簽正式合同或者住單位宿舍，每連續(xù)住滿1年積0.5分。
同時(shí)北京還給入學(xué)登記設(shè)置了優(yōu)先序列，而租房者在這個(gè)序列里處于一個(gè)靠后的位置，一旦出現(xiàn)學(xué)位不足的情況，孩子入學(xué)受教育的權(quán)利仍然無(wú)法得到保證。
三
我想，這不是萬(wàn)科一個(gè)開(kāi)發(fā)商遇到的問(wèn)題，而是全行業(yè)都面臨的尷尬。
作為北京市首個(gè)全自持項(xiàng)目，同時(shí)也是全國(guó)首個(gè)高品質(zhì)自持住宅，翡翠書(shū)院可以說(shuō)是萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭，積極踐行租購(gòu)并舉相關(guān)政策的標(biāo)志性產(chǎn)品，具有重要的示范意義。
然而這個(gè)項(xiàng)目尚未正式推出，在預(yù)售階段就遭受輿論和市場(chǎng)廣泛的爭(zhēng)議，這對(duì)于北京乃至全國(guó)范圍內(nèi)租賃住房市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展都不算是一個(gè)好消息。不論是開(kāi)發(fā)商，還是政府、租房者，恐怕都不愿看到類(lèi)似的事情再次發(fā)生。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，搭建以租賃市場(chǎng)作為基本保障的住房梯級(jí)消費(fèi)體系，需要這四個(gè)方面的舉措：
1、供給端：低成本的供給土地，減免租賃稅費(fèi)，降低開(kāi)發(fā)商的資金壓力。
關(guān)于地價(jià)，可以學(xué)習(xí)上海，從土地性質(zhì)上直接界定為“租賃用地”，并以“接近贈(zèng)送”的水平超低價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蠓档土碎_(kāi)發(fā)商的拿地成本。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海已成交租賃用地29宗，建面達(dá)180.9萬(wàn)㎡，樓面均價(jià)不到7000元/㎡。
關(guān)于稅費(fèi)，一個(gè)可行的方案是，把租賃市場(chǎng)形成發(fā)改委的一個(gè)匯集民生的新型產(chǎn)業(yè)目錄來(lái)扶持，對(duì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)減免增值稅款。
2、需求端：繼續(xù)加大租購(gòu)?fù)瑱?quán)的推進(jìn)力度和人才政策支持，對(duì)符合條件的承租人進(jìn)行不同形式的租房補(bǔ)貼，增強(qiáng)其支付能力。
例如，廣州正加快實(shí)施細(xì)則的研究，天津、鄭州等允許“租房落戶”，深圳為人才公寓租房者提供補(bǔ)貼等。
3、運(yùn)營(yíng)端：發(fā)揮國(guó)有企業(yè)和行業(yè)龍頭的表率作用和示范效應(yīng)，形成可以廣泛復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)和模式。
例如萬(wàn)科的翡翠書(shū)院，它的產(chǎn)品特點(diǎn)、定價(jià)機(jī)制、運(yùn)營(yíng)管理模式，都將為新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展提供深遠(yuǎn)的借鑒意義。
4、金融端：多樣化的資金支持，擴(kuò)大房企融資渠道，加快租賃住房產(chǎn)品的資產(chǎn)證券化推行速度。
例如，已逾8單租賃住房類(lèi)REITs成功發(fā)行，建行推出租房貸等金融產(chǎn)品，中行簽署協(xié)議提供租賃住房專(zhuān)項(xiàng)資金，規(guī)模已達(dá)3700億元。
