位于京城中央別墅區(qū)的卓錦萬代，是凱德置地在北京開發(fā)的首個(gè)別墅項(xiàng)目，開盤時(shí)曾是北京的“均價(jià)冠軍”。當(dāng)年的宣傳資料顯示，這一高端樓盤由97座獨(dú)棟別墅和150套Townhouse、會(huì)所組成，卓錦萬代其名“寄托了一個(gè)特別階層的生活理想”。
然而，以張軍(化名)、李明(化名)和許薇(化名)為代表的卓錦萬代業(yè)主們近來感覺，他們與凱德置地方面的關(guān)系已經(jīng)惡化到了新高度，其矛盾根源就在于小區(qū)會(huì)所——“卓錦萬代國(guó)際俱樂部”。
“卓錦萬代國(guó)際俱樂部”屬于內(nèi)部非經(jīng)營(yíng)式會(huì)所，只針對(duì)小區(qū)業(yè)主開放，產(chǎn)權(quán)屬于北京凱德物業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱“凱德物業(yè)”)。
業(yè)主提供的資料顯示，凱德方面曾宣傳該會(huì)所“擁有齊全的進(jìn)口健身設(shè)備和完善的專業(yè)服務(wù)體系：健身區(qū)、棋牌室、閱覽區(qū)、兒童游樂室、游泳池、水療SPA……”，“鑒賞與陶醉格調(diào)會(huì)所”。凱德在購(gòu)房合同中承諾“只要業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，就可以免費(fèi)使用會(huì)所”。
圖：業(yè)主提供的會(huì)所宣傳冊(cè)
圖：業(yè)主提供的購(gòu)房合同
然而，現(xiàn)在業(yè)主們已經(jīng)找不到當(dāng)年的“格調(diào)會(huì)所”。會(huì)所服務(wù)質(zhì)量連年滑坡，器材、環(huán)境老化失修，墻皮掉落，灰塵沉積。業(yè)委會(huì)多次就服務(wù)問題與凱德物業(yè)方面協(xié)商無果。
更令業(yè)主們失去信心的是，凱德物業(yè)今年沒有征兆的變更股東，凱德置地不再持有其股份，還沒等到解釋又是一紙通知，稱會(huì)所暫停營(yíng)業(yè)進(jìn)行裝修，隨后原定三個(gè)月的裝修期延長(zhǎng)至八個(gè)月。業(yè)主們認(rèn)為遭到欺詐，多次追問凱德物業(yè)，并發(fā)函給凱德集團(tuán)新加坡總部，但沒有得到理想答案。
“我們業(yè)主與凱德的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是：只要業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，凱德集團(tuán)就必須提供會(huì)所服務(wù)?，F(xiàn)在凱德集團(tuán)將擁有會(huì)所的公司出售，即使這個(gè)公司出售后還在提供會(huì)所服務(wù)，它已不是凱德集團(tuán)的公司，那么凱德集團(tuán)給業(yè)主提供會(huì)所服務(wù)的義務(wù)哪里去了?” 李明憤憤不平道。
業(yè)主們慌了：會(huì)所產(chǎn)權(quán)人的股東突然變更
對(duì)于業(yè)主的遭遇，張軍在新浪黑貓投訴平臺(tái)上這樣寫道，“我于06年購(gòu)買了凱德置地的下屬公司北京胡姬花園開發(fā)有限公司開發(fā)的位于北京市朝陽區(qū)新錦路18號(hào)的卓錦萬代項(xiàng)目。在購(gòu)房合同中，凱德承諾‘只要業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，就可以免費(fèi)使用會(huì)所’。
但是，從2013年后，會(huì)所的管理每況愈下，保養(yǎng)不善，設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞老化，服務(wù)極其低劣，與2007年收房時(shí)的狀態(tài)完全天壤之別。會(huì)所已經(jīng)完全無法履行作為會(huì)所的正常功能，和業(yè)主繳納的相應(yīng)物業(yè)費(fèi)完全不匹配。
圖：業(yè)主拍攝的會(huì)所現(xiàn)狀
業(yè)主和業(yè)委會(huì)多次和凱德投訴溝通，沒有任何實(shí)質(zhì)性改善。今年3月凱德在未通知業(yè)主的前提下，將會(huì)所出售，單方面毀棄他提供會(huì)所服務(wù)的售房承諾;凱德在中國(guó)多次使用這個(gè)套路，售房時(shí)展示美輪美奐的會(huì)所并承諾會(huì)所服務(wù)，引誘購(gòu)房，售出后一定年份后，以虧損為由出售會(huì)所，毀約。受害的小區(qū)至少包北京括凱德品元公寓、凱德上元小區(qū)、凱德錦繡小區(qū)。”
張軍對(duì)新浪法問表示，他認(rèn)為凱德置地對(duì)于國(guó)內(nèi)外的業(yè)主持“雙標(biāo)”態(tài)度，“我們當(dāng)初買房就是凱德集團(tuán)在國(guó)外做得很好，重承諾守信用，會(huì)所(模式)也是他們從國(guó)外引進(jìn)的，他們?cè)趪?guó)外做得很好，為什么在中國(guó)就這樣?”
業(yè)主們表示，自2007年交樓以來，卓錦萬代的業(yè)主每月繳納的物業(yè)費(fèi)中有3元都是用于會(huì)所運(yùn)營(yíng)，盡管小區(qū)更換過物業(yè)公司，但據(jù)他們了解，物業(yè)公司都有定期向凱德物業(yè)方面支付相關(guān)費(fèi)用。
另一位業(yè)主李明(化名)對(duì)新浪法問表示，近年來會(huì)所服務(wù)質(zhì)量大幅下滑，凱德物業(yè)解釋稱會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善，并提出將其轉(zhuǎn)為商業(yè)化會(huì)所對(duì)外運(yùn)營(yíng)，業(yè)主們也曾就此召開了業(yè)主大會(huì)，最后投票同意授權(quán)業(yè)委會(huì)與凱德置地就商業(yè)化方案進(jìn)行談判。
但是，今年3月會(huì)所股東沒有征兆的發(fā)生了變更，更令業(yè)主們不安的是，凱德方面沒有就此事提前進(jìn)行任何說明。天眼查顯示，今年3月6日，北京凱德物業(yè)管理有限公司的股東由原來的凱德置地(中國(guó))投資有限公司變更為廣州市境新投資有限公司，后者100%持股。
直至5月末，業(yè)主們才等到凱德物業(yè)的一紙通知，稱會(huì)所從2019年6月1日起暫停營(yíng)業(yè)進(jìn)行裝修，裝修期為3個(gè)月：2019年6月至8月;然而，待到8月業(yè)主再次收到凱德方面的通知，稱會(huì)所升級(jí)要推遲到2020年2月才能完工。
圖：天眼查顯示凱德物業(yè)的股東變更情況
圖：業(yè)主提供的會(huì)所裝修通知
李明稱，業(yè)主們多次就會(huì)所問題與凱德物業(yè)交涉無果，也曾向凱德集團(tuán)新加坡總部發(fā)函投訴，“我們希望將凱德物業(yè)的股東變更恢復(fù)為凱德置地，回到原有的股權(quán)狀況，履行原有的義務(wù)。”李明說。不過，業(yè)主們沒有獲得凱德集團(tuán)的回復(fù)。
凱德置地回應(yīng)：完全符合中國(guó)法律法規(guī)
對(duì)于業(yè)主們的投訴，凱德置地方面回復(fù)新浪法問稱，“‘出售會(huì)所’的說法不屬實(shí)。會(huì)所產(chǎn)權(quán)人仍然是北京凱德物業(yè)管理有限公司，沒有發(fā)生變化。會(huì)所產(chǎn)權(quán)人的股東發(fā)生變更，這完全符合中國(guó)法律法規(guī)，不會(huì)影響會(huì)所功能的提供。關(guān)于這一事實(shí)，我們多次與業(yè)主進(jìn)行充分溝通和解釋。
業(yè)主們應(yīng)該關(guān)注的是會(huì)所是否會(huì)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，據(jù)了解，會(huì)所產(chǎn)權(quán)人正在規(guī)劃裝修升級(jí)方案，將提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并已經(jīng)向全體業(yè)主公示。
在此次會(huì)所裝修之前，會(huì)所功能均能安全使用。對(duì)于部分設(shè)施外觀陳舊或功能損壞，會(huì)所均積極響應(yīng)報(bào)修需求，及時(shí)安排維保工作，保障會(huì)所正常運(yùn)營(yíng)。在費(fèi)用收繳不到位的情況下，為保證業(yè)主正常使用，會(huì)所多次安排維修保養(yǎng)(從2012-2019，會(huì)所共維修86項(xiàng)/次，維修金額超過46萬)。會(huì)所游泳池也確保定期換水，每年通過政府部門嚴(yán)格的水質(zhì)檢測(cè)與環(huán)境檢測(cè)，以及通過政府部門不定時(shí)的衛(wèi)生檢查。在2018年度，會(huì)所獲得了本地區(qū)唯一一個(gè)公共場(chǎng)所衛(wèi)生信譽(yù)度A級(jí)的評(píng)價(jià)。
針對(duì)業(yè)主疑問，我們一直保持積極溝通，及時(shí)回復(fù)并提供了暢通的對(duì)話渠道。”
李明并不認(rèn)同凱德方面的說法，“他們偷換概念。我們業(yè)主與凱德的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是：只要業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，凱德集團(tuán)就必須提供會(huì)所服務(wù)?，F(xiàn)在凱德集團(tuán)將擁有會(huì)所的公司出售，即使這個(gè)公司出售后還在提供會(huì)所服務(wù)，它已不是凱德集團(tuán)的公司，那么凱德集團(tuán)給業(yè)主提供會(huì)所服務(wù)的義務(wù)哪里去了?目前采用的這種方式不過是一種迂回的欺詐”。
“凱德單方面撕毀合同、出售會(huì)所公司，以及所謂裝修也好不裝修也好，沒有一件事與業(yè)主‘積極溝通’。最多只是一紙通知，會(huì)所公司被出售、不再是凱德名下企業(yè)甚至從未告知我們。”
業(yè)主許薇(化名)對(duì)新浪法問表示，會(huì)所從三月份停業(yè)至今期間凱德只是發(fā)了兩份紙質(zhì)通知，和業(yè)主沒有任何他們所謂的“積極溝通”。
“試想如果他們的升級(jí)方案是有利于業(yè)主的，為何不能正大光明的和業(yè)委會(huì)或者業(yè)主溝通，讓大家安心呢。難道只是想給我們一個(gè)surprise? 鑒于凱德以往在其他會(huì)所的處理方案，和以前對(duì)我們業(yè)主的態(tài)度，我們真無法信任凱德，靜待花開。我們不得不懷疑凱德是否在采取拖延政策，或者他們是否會(huì)把會(huì)所另作他用”，她說。
新浪法問了解到，業(yè)主們目前主要有三點(diǎn)訴求：第一，凱德置地必須履行承諾義務(wù)，向業(yè)主們提供會(huì)所服務(wù);第二，會(huì)所服務(wù)質(zhì)量必須要恢復(fù)到售房時(shí)水準(zhǔn);第三，關(guān)于會(huì)所未來的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，凱德置地方面只能在跟業(yè)主商量并取得諒解的情況下實(shí)施。
律師觀點(diǎn)：如業(yè)主們所述屬實(shí) 凱德已經(jīng)構(gòu)成違約
針對(duì)凱德置地的回復(fù)，廣東金卓越(深圳)律師事務(wù)所主任朱江華律師對(duì)新浪法問指出，在此事中，卓錦萬代小區(qū)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)人沒變，產(chǎn)權(quán)人的股東變更并不構(gòu)成合同違約。但是，凱德置地作為開發(fā)商，當(dāng)初與業(yè)主在購(gòu)房合同中約定“小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)歸出賣人所有”，而實(shí)際上，在業(yè)主不知情的情況下，會(huì)所產(chǎn)權(quán)登記在了北京凱德物業(yè)管理有限公司名下，這屬于欺詐行為;
同時(shí)，如果業(yè)主們所述屬實(shí)，會(huì)所沒有及時(shí)提供相應(yīng)服務(wù)也構(gòu)成違約，“即使是裝修，也必須有一個(gè)合理的時(shí)間范圍”。
他建議雙方先就此事展開協(xié)商，如果協(xié)商不成，業(yè)主可以根據(jù)合同中關(guān)于爭(zhēng)議解決方式的約定起訴開發(fā)商。如果雙方合同中有關(guān)于損失金額的計(jì)算方式，可以根據(jù)合同要求開發(fā)商賠償。如果沒有，可以根據(jù)過往繳費(fèi)的物業(yè)費(fèi)金額以及業(yè)主因無法使用會(huì)所帶來的其他損失計(jì)算索賠金額，但這種計(jì)算方式較為復(fù)雜。
圖：業(yè)主提供的購(gòu)房合同細(xì)則
針對(duì)卓錦萬代業(yè)主維權(quán)，上海秦兵律師事務(wù)所徐斌律師對(duì)新浪法問指出，按照物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，而目前會(huì)所登記在北京凱德物業(yè)管理有限公司名下“有點(diǎn)問題”，因此他建議業(yè)主可以首先考慮主張會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主;
如果爭(zhēng)取不到產(chǎn)權(quán)，他建議業(yè)主們?cè)倏紤]按照物業(yè)服務(wù)合同來主張物業(yè)公司和開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供免費(fèi)服務(wù)的問題以及主張相應(yīng)的違約責(zé)任。
徐斌律師進(jìn)一步指出，如果選擇后者，業(yè)主們可以主張開發(fā)商繼續(xù)履行合同，但若要索賠，則較難證明自身?yè)p失?？紤]到當(dāng)前會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善，而業(yè)主們希望會(huì)所能夠持續(xù)提供正常服務(wù)，他建議雙方可以協(xié)商，由業(yè)主給凱德方面一定的租金，再由業(yè)主委托小區(qū)物業(yè)公司(在適當(dāng)提升物業(yè)費(fèi)的情況下)來經(jīng)營(yíng)，免費(fèi)給業(yè)主使用。
“業(yè)主雖然要多出一些物業(yè)費(fèi)，但是自己掏錢能確保會(huì)所恢復(fù)正常，間接的可以提升租金和房?jī)r(jià)。”徐斌律師稱。
關(guān)鍵詞： 別墅遭維權(quán) 雙標(biāo)
