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2019年4月1日，億達(dá)中國(guó)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“億達(dá)中國(guó)”)發(fā)布公司2018年度業(yè)績(jī)報(bào)告，公司營(yíng)收同比微漲0.5%，但利潤(rùn)卻同比減少15.3%，這是公司近5年來的第三次利潤(rùn)滑坡。公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)起伏不定，2018年凈利潤(rùn)較2014年的凈利潤(rùn)還減少了近6000萬元，可以說在這幾年地產(chǎn)大牛市中，億達(dá)中國(guó)完全踏空，甚至還有所滑坡。

利潤(rùn)五年三度下滑自持物業(yè)投入產(chǎn)出不理想

2018年，億達(dá)中國(guó)全年收入73.57億元，同比微增0.5%，其中，商務(wù)園配套住宅、寫字樓及獨(dú)立住宅銷售共計(jì)59.58億元，結(jié)算均價(jià)為10744元/平米，而商務(wù)園租金收入只有4.79億元，商務(wù)園委托運(yùn)營(yíng)收入也僅0.63億元。2018年是億達(dá)中國(guó)深耕商務(wù)園區(qū)細(xì)分領(lǐng)域二十年的里程碑年份，但截至年末，在自持物業(yè)已占總資產(chǎn)43%的情況，租金收入依然僅貢獻(xiàn)總營(yíng)收的6.5%。

目前公司自持商務(wù)園區(qū)，包括寫字樓、公寓、商鋪、車位等合計(jì)建筑面積161.2萬平米，整體出租率從45%至95%不等，全年新增商務(wù)園運(yùn)營(yíng)面積260.8萬平方米，總運(yùn)營(yíng)面積達(dá)到675.3萬平方米，不過全年貢獻(xiàn)收入僅0.63億元。投入186億元，營(yíng)收合計(jì)貢獻(xiàn)僅5.4億元，這其中還包括非自持物業(yè)的管理收入，可見，相對(duì)于一般地產(chǎn)公司的ROE來說，億達(dá)中國(guó)自持物業(yè)總體的投入產(chǎn)出效率并不理想。

億達(dá)中國(guó)全年歸母凈利潤(rùn)為8.34億元，同比減少15.3%，這是億達(dá)中國(guó)近5個(gè)財(cái)年的第三次凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。2018年的凈利潤(rùn)較2014年的凈利潤(rùn)還減少了近6000萬，可以說在這幾年地產(chǎn)大牛市中，億達(dá)中國(guó)完全踏空，甚至還有所滑坡。業(yè)績(jī)不甚理想導(dǎo)致公司全年沒有分紅計(jì)劃，這也是億達(dá)中國(guó)近幾年來首次未能實(shí)現(xiàn)分紅。

高溢價(jià)收購(gòu)子公司美化業(yè)績(jī)

值得注意的是，盡管億達(dá)中國(guó)全年的利潤(rùn)已經(jīng)明顯下滑，但若扣除因收購(gòu)子公司而產(chǎn)生的收益7.9億元后，公司稅前利潤(rùn)將同比大幅下滑超50%。

2018年5月14日，億達(dá)中國(guó)完成對(duì)富岸集團(tuán)剩余61.54%股權(quán)的收購(gòu)，而富岸集團(tuán)下面的核心資產(chǎn)便是“大連天地項(xiàng)目”。此前億達(dá)中國(guó)分幾次陸續(xù)購(gòu)入富岸集團(tuán)的股權(quán)累計(jì)已達(dá)38.46%，此次收購(gòu)后，富岸集團(tuán)已是億達(dá)中國(guó)的全資子公司。富岸集團(tuán)持有78%的大連天地項(xiàng)目股權(quán)，加上此前億達(dá)中國(guó)本身持有的22%股份。自此，大連天地項(xiàng)目公司的全部股權(quán)歸入億達(dá)中國(guó)旗下，并納入并表范圍。這個(gè)自2007年至今曠日持久的大連天地項(xiàng)目，如今被億達(dá)中國(guó)全盤接手。

早在2016年，億達(dá)中國(guó)持有富岸集團(tuán)10.26%的股權(quán)，彼時(shí)，富岸集團(tuán)還是億達(dá)中國(guó)、瑞安房地產(chǎn)、瑞安置業(yè)共同持股的項(xiàng)目公司，旗下的項(xiàng)目即為“大連天地項(xiàng)目”。億達(dá)中國(guó)于2017年、2018年分兩次收購(gòu)富岸集團(tuán)股份28.2%、61.54%，兩次收購(gòu)所對(duì)應(yīng)的估值分別為13元、31.6億元，計(jì)算得出彼時(shí)(2017年年底)富岸集團(tuán)的估值為51.35億元。

可見，此前億達(dá)中國(guó)持有富岸集團(tuán)10.26%股權(quán)，以及持有“大連天地項(xiàng)目”的22%股權(quán)估值均發(fā)生較大幅度的增值，增值收益分別為1.605億元、6.304億元，合計(jì)為億達(dá)中國(guó)2018年貢獻(xiàn)賬面利潤(rùn)達(dá)7.91億元，增值率分別為44%、77%。此類收益盡管美化了報(bào)表，但十多年換回的是這個(gè)增值率似乎又彰顯了億達(dá)中國(guó)踏空地產(chǎn)牛市的尷尬境地。

財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增長(zhǎng) 償債壓力巨大

2018年，億達(dá)中國(guó)全年實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售金額85.37億元，同比增加17.5%，這主要是由于報(bào)告期內(nèi)收購(gòu)大連天地項(xiàng)目銷售增加所致。銷售均價(jià)為11693元/平米，與上年基本持平，而來自于大連單個(gè)城市的銷售額占比高達(dá)91.7%，多年來，公司依然未能擺脫嚴(yán)重依賴大連單個(gè)城市的偏科狀況。銷售也多以住宅為主，占比高達(dá)94.7%，商業(yè)銷售占比一直沒有起來，定位于商務(wù)園區(qū)的億達(dá)中國(guó)本質(zhì)上仍是住宅開發(fā)商，只不過住宅中以商業(yè)住宅為主而已。

從公司近兩年的銷售情況來看，未來幾年億達(dá)中國(guó)的結(jié)算收入增速并不會(huì)有超預(yù)期的表現(xiàn)，整體預(yù)計(jì)還將維持在當(dāng)前的水平上下。利潤(rùn)方面，則要看未來的銷售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用情況。

值得注意的是，公司賬面土地儲(chǔ)備總建筑面積為986萬平方米，權(quán)益比例為84%，約為2018年銷售面積10倍，整體土地儲(chǔ)備充足。充足的開發(fā)儲(chǔ)備固然是好事，但是一大把借錢購(gòu)入的土地儲(chǔ)備，再加上逐年增長(zhǎng)的自持物業(yè)，這使得公司杠桿高企并且財(cái)務(wù)壓力巨大。

2018年底，億達(dá)中國(guó)凈負(fù)債率達(dá)到128.6%，較2017年的127%上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，賬面現(xiàn)金及受限制現(xiàn)金合計(jì)18.06億元，短期債務(wù)126.51億元，長(zhǎng)期債務(wù)43.76億元，短期債務(wù)為賬面資金的6.8倍，未來一年內(nèi)公司償債壓力巨大。且億達(dá)中國(guó)的債務(wù)結(jié)構(gòu)也不合理，短期債務(wù)占比明顯偏高，達(dá)到74.3%。

全年，億達(dá)中國(guó)賬面借款成本達(dá)14.7億元，相對(duì)于年末170億元的債務(wù)余額，公司平均融資成本大概為8.6%。較高的杠桿率及融資成本，使得公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用大增，2018年公司財(cái)務(wù)費(fèi)用凈額為6.6億元，較2017年3.34億元大幅上漲97%。