順發(fā)恒業(yè)（000631）2023年半年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：
一、報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務
（一）公司主要業(yè)務、產(chǎn)品及經(jīng)營模式
【資料圖】
報告期內(nèi)，公司主營業(yè)務收入主要來自房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)服務及風電業(yè)務。公司房地產(chǎn)經(jīng)營模式：自主開發(fā)與銷售，自持部分物業(yè)，并提供物業(yè)服務；主要產(chǎn)品：住宅地產(chǎn)、自持物業(yè)運營以及物業(yè)服務；目前項目主要分布在浙江（杭州）、安徽（淮南）；主要在售項目有：杭州地區(qū)：美頌城，淮南地區(qū)：澤潤園二期。公司風電業(yè)務經(jīng)營模式：將風能開發(fā)轉換為電力后銷售，滿足經(jīng)濟社會及國民用電需求；主要產(chǎn)品：電力。（二）公司所屬行業(yè)情況1、房地產(chǎn)行業(yè)2023上半年，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為先升后降，未能延續(xù)回暖態(tài)勢。房地產(chǎn)政策環(huán)境整體延續(xù)2022年末以來的寬松態(tài)勢，優(yōu)化了集中供地等制度以適應當前市場環(huán)境，金融層面降準降息穩(wěn)經(jīng)濟，政策支持居民信貸及房企融資，中央還多次強調(diào)有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善房企資金鏈，釋放積極信號。但房企開發(fā)投資意愿仍顯不足，新開工意愿持續(xù)走弱。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%。同時，房地產(chǎn)銷售市場也表現(xiàn)較弱。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%；6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%。2、物業(yè)服務行業(yè)近年來，物業(yè)管理行業(yè)迎來飛速發(fā)展的黃金時期，市場競爭格局不斷演化。物業(yè)企業(yè)無論是在管理規(guī)模還是在服務內(nèi)容等方面都實現(xiàn)了快速發(fā)展，行業(yè)已開始進入理性回歸、高質(zhì)發(fā)展階段。回歸服務本質(zhì)，便是服務至上，讓客戶在服務中獲得高度的滿足感和最好的體驗感，增強用戶粘性，以品質(zhì)贏得市場。根據(jù)目前行業(yè)發(fā)展趨勢，物業(yè)企業(yè)的營業(yè)收入大概來源于：基礎物業(yè)服務收入、增值服務收入及創(chuàng)新型服務收入。其中增值服務包括社區(qū)增值服務和非業(yè)主增值服務；創(chuàng)新型服務是指近幾年行業(yè)新拓板塊，如城市服務、IFM、商業(yè)運營、智能科技服務或企業(yè)特色的創(chuàng)新服務等。其中增值服務的市場潛力大，尤其是社區(qū)增值服務仍是物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)增長的重要力量。3、風電行業(yè)2023年6月13日，國家能源局發(fā)布《風電場改造升級和退役管理辦法》（以下簡稱“《管理辦法》”），鼓勵并網(wǎng)運行超過15年或單臺機組容量小于1.5兆瓦的風電場開展改造升級；風電場改造升級原并網(wǎng)容量不占用新增消納空間，鼓勵新增并網(wǎng)容量通過市場化方式并網(wǎng)；風電場改造升級項目補貼電量的上網(wǎng)電價按改造前項目電價政策執(zhí)行，其它電量的上網(wǎng)電價執(zhí)行項目核準變更當年的電價政策，為風電場改造升級和退役管理提供政策依據(jù)。《管理辦法》對管理主體、申請流程、審批、電網(wǎng)接入、補貼和電價等方面做了進一步明確，為老舊風場改造升級和退役提供了政策上的依據(jù)。后續(xù)各省有望加快制定和出臺具體的實施細則，推動老舊風場改造升級，釋放相關的項目需求。（三）公司主要業(yè)務所在市場分析1、房地產(chǎn)市場分析（1）杭州市場：2023年上半年，全國房地產(chǎn)市場震蕩回調(diào)，杭州憑借多方運營和多措并舉，保持市場活力與韌性。政策端，持續(xù)放松限購，采用精細化調(diào)控，對市場形成強力托底；土地端，調(diào)整核心及外圍拿地利潤，通過差異化精準供地，有效維持土拍熱度；產(chǎn)品端，多維度提升產(chǎn)品力，打造“六邊形”熱銷盤；房企端，高效運營快速開發(fā)，實現(xiàn)更低財務成本，更快貨值兌現(xiàn)。2023年上半年，杭州樓市政策延續(xù)放松趨勢，且放松更加精細化，“因城施策”基本過渡到“按區(qū)施策、一區(qū)一策”方向，主要內(nèi)容圍繞差異化限購范圍調(diào)整、購房補貼、放松落戶門檻等。杭州市區(qū)涉宅用地出讓金回歸全國第一，民企份額超七成，土拍走出獨立行情。2023年1-6月累計成交66幅地塊，總出讓建面積534.2萬方，攬金953.4億元，雖然整體規(guī)模處于相對低位，但土拍熱度高昂，封頂搖號地塊占比高達62%，平均溢價率9.3%低位回升。此外，新房、二手房市場需求結構呈現(xiàn)出不同的特征：新房市場核心區(qū)改善項目仍維持較高熱度，外圍剛需熱度開始下降；二手房市場則近郊剛需大盤主導需求，未來這種深度分化行情或?qū)⒊掷m(xù)。（2）淮南市場：2023年以來，中央反復重申“房住不炒”，滿足合理購房需求，促進樓市穩(wěn)健發(fā)展，且利好政策不斷。淮南市于2023年5月1日起施行住房公積金“新政”。“新政”規(guī)定，單職工最高額度由40萬元調(diào)整為45萬元；雙職工最高額度由50萬元調(diào)整為55萬元；低繳存職工最低貸款額度上限由15萬元調(diào)整為25萬元。同時規(guī)定，符合國家生育政策生育二孩及以上子女家庭購買首套普通自住住房申請公積金貸款的，貸款額度最高上浮20%，租房提取額度提高至15000元/年。此外支持公積金貸款“帶押過戶”、恢復“商轉公”等，“新政”的實施對促進當?shù)貥鞘邪l(fā)展起到了積極的作用。2、物業(yè)服務市場分析2023年上半年，浙江省針對社區(qū)養(yǎng)老、未來社區(qū)建設等重點發(fā)力方向，積極出臺相關優(yōu)化政策。浙江省提出加快打造“浙里康養(yǎng)”金名片，加快建設基本養(yǎng)老服務體系，構建智慧養(yǎng)老服務應用場景。社區(qū)養(yǎng)老作為社區(qū)增值服務中的重要組成部分，對于物業(yè)服務企業(yè)來說，既是機遇也是挑戰(zhàn)，物業(yè)企業(yè)積極參與社區(qū)居家養(yǎng)老服務，推進搭建“居家+社區(qū)機構+智慧養(yǎng)老”家門口養(yǎng)老模式。近年來，杭州市物業(yè)服務價格指數(shù)基本保持增長趨勢，2023年6月物業(yè)服務價格指數(shù)為1077.00，環(huán)比漲幅居第2位，高于二十城綜合指數(shù)（1075.58），在重點城市中表現(xiàn)不錯。近一年，杭州市物業(yè)服務均價水平加快增長。截止2023年6月，杭州市物業(yè)服務均價為2.84元/㎡/月，與2022年12月基本持平。3、風電市場分析風電已發(fā)展成為我國第三大電源，在雙碳背景下，行業(yè)的戰(zhàn)略地位得到提升，“十四五”各省市規(guī)劃的風電裝機規(guī)模合計超300GW，另外預計“十四五”期間我國風電場改造需求達到20GW，分散式風電年均貢獻裝機量10-15GW。陸上風電補貼已完全退坡，政策時間節(jié)點對行業(yè)周期的影響已逐步消除；特高壓建設持續(xù)推進，儲能裝機規(guī)模加速，風電棄風率維持歷史低位，棄風限裝對風電行業(yè)的限制作用明顯減弱；風電平價倒逼市場競爭加劇，風電機組和安裝工程成本呈下行趨勢，2023年3月，陸上風電項目（不含塔筒）最低中標均價創(chuàng)行業(yè)新低。周期屬性逐漸弱化，我國風電行業(yè)有望開啟新一輪周期。（四）公司經(jīng)營情況總結報告期內(nèi)，公司始終堅持穩(wěn)健發(fā)展、穩(wěn)中求進，圍繞發(fā)展戰(zhàn)略，積極開展各項工作。主要包括：1、持續(xù)對房地產(chǎn)業(yè)務進行戰(zhàn)略性收縮，不斷強化存量項目銷售去化，加快回款；2、有序推進物業(yè)服務新模式，不斷探索實踐，適應市場需求變化，打造集約高效、智能綠色、安全可靠的未來社區(qū)運營服務體系，促進服務水平快速提升；3、積極維護旺角城特色街區(qū)穩(wěn)健運營，以用戶思維為根本，通過組織與用戶需求相匹配的商業(yè)內(nèi)容，體現(xiàn)特色街區(qū)更大價值，不斷促進商業(yè)街運營質(zhì)效提升，保障商業(yè)項目運營收益；4、對于風電項目，通過提高運維效率和安全管理，不斷提高發(fā)電效率、降低成本，保障風電業(yè)務安全、高效運營；5、不斷在充實人才隊伍建設，優(yōu)化人才素質(zhì)結構，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人才需求。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入13,555.42萬元，利潤總額7,724.31萬元，歸屬于母公司所有者的凈利潤5,494.78萬元，分別較上年同期增長9.36%、-33.54%和-35.47%。向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保按照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營慣例，部分子公司為相關業(yè)主按揭貸款提供階段性保證擔保。擔保期限自商品房承購人的首筆個人商品房抵押貸款發(fā)放之日起，至商品房購房人取得房屋所有權證并辦妥抵押登記手續(xù)止。截至2023年6月30日，部分子公司為購買公司相關房產(chǎn)的業(yè)主提供保證擔保涉及的借款金額為40,627.03萬元。本公司歷年沒有發(fā)生由于擔保連帶責任而發(fā)生損失的情形，因此該項擔保對本公司的財務狀況無重大影響。
二、核心競爭力分析1、公司擁有一支經(jīng)驗豐富、銳意進取、年富力強的管理隊伍，有較強的學習能力、適應能力。公司管理隊伍具有高度一致的核心價值觀，保證了公司在激烈的市場競爭中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2、公司依托股東得天獨厚的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)資源，探索清潔能源、智慧社區(qū)運營等技術產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展和深度融合；公司整合集聚的綜合資源和能力能迅速在市場中占得先機。3、公司目前現(xiàn)金流較充沛，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營與良好的信用水平，與國內(nèi)多家金融機構建立了長期、穩(wěn)定的合作關系，根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策，可多渠道、多種類開展融資，為公司未來業(yè)務高速高質(zhì)發(fā)展提供支持。
三、公司面臨的風險和應對措施1、政策風險房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模上行空間、發(fā)展周期受政策影響顯著，信貸政策、限購限貸等政策頻出頻變，這些因素加上市場競爭激烈給公司未來發(fā)展帶來不確定性。另外，目前國家持續(xù)推動陸上風電價格退坡，引導陸上風電盡快實現(xiàn)平價上網(wǎng)，將對公司拓展新業(yè)務造成一定沖擊。對策：堅定“去房產(chǎn)化”策略的同時加速產(chǎn)業(yè)板塊整合升級，發(fā)展提升資產(chǎn)運營和物業(yè)服務能力，持續(xù)加強內(nèi)部管理、提質(zhì)增效；從平價上網(wǎng)政策、電力消納、風資源、造價等方面，持續(xù)開展調(diào)研，努力搶抓優(yōu)質(zhì)資源，實現(xiàn)風險控制。2、管理風險隨著公司發(fā)展戰(zhàn)略實施，公司業(yè)務范圍發(fā)生調(diào)整，對人才儲備、運營管理及公司治理提出更高要求。對策：加速契合戰(zhàn)略發(fā)展的專業(yè)人才儲備，優(yōu)化人才結構，建立健全規(guī)范的管理體系，加強內(nèi)部控制制度建設，提升經(jīng)營管理能力，保障企業(yè)有序發(fā)展。3、市場競爭風險目前清潔能源行業(yè)競爭主要體現(xiàn)在新項目開發(fā)。隨著行業(yè)集中度的提升、產(chǎn)品的提質(zhì)增效、搶占優(yōu)勢資源及擴大市場份額的訴求也將進一步加劇企業(yè)之間的競爭。對策：公司將加速整合資源配置，加快市場開拓步伐，擴大裝機容量與資產(chǎn)規(guī)模，增強公司抗風險能力和自身“造血功能”，進一步提高公司在清潔能源行業(yè)的市場競爭力。4、自然條件風險公司收購的風電項目均分布在浙江沿海地區(qū)，易受臺風等惡劣天氣威脅。極端惡劣天氣引發(fā)的自然災害可能對設備、輸電線路等造成損壞，進而影響項目發(fā)電能力，對風電場發(fā)電量和營收造成不利影響。對策：公司將加強安全管理，落實企業(yè)安全生產(chǎn)主體責任，實施系統(tǒng)安全績效考核；加強技術監(jiān)督，強化定檢維護和消缺工作，不斷提高運行檢修質(zhì)量和設備健康水平，增強突發(fā)事件應對和防災抗災能力。
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